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Ristrutturazione completa appartamento in condominio
Ubicazione: Torino, pressi Piazza Sabotino
Lavori svolti:
  • demolizione muri divisori e pavimenti
  • rifacimento completo di tutti gli impianti
  • rifacimento massetto e pavimenti
  • sostituzione serramenti esterni e porte interne
  • risanamento, rasatura e tinteggiatura completa muri esistenti

Questa ristrutturazione è stata seguita dal nostro Studio nel 2015 tenendo conto dell'esigenza del committente di creare un appartamento da affittare a studenti universitari (lo stabile si trova nelle vicinanze del Politecnico di Torino).

Di seguito si riporta il percorso intrapreso con il cliente per la ristrutturazione del suo appartamento, garantendo oltre il rispetto dei costi e dei tempi pattuiti con l'impresa, il conseguimento del risultato atteso dal cliente.

Anche in questo caso abbiamo seguito il consueto "protocollo" che applichiamo a tutti i lavori di ristrutturazione (v. passaggi completi), costituito dai seguenti passaggi.

Il primo passaggio effettuato con il cliente è stato quello di individuare tutte le esigenze del caso: in breve il cliente ci ha chiesto di effettuare una ristrutturazione completa dell'appartamento utilizzando al meglio gli spazi per ricavare il numero massimo di stanze singole (soluzione preferita rispetto alle camere doppie) da affittare a studenti universitari, creando un secondo bagno e mettendo a norma tutti gli impianti, ormai obsoleti (l'edificio è degli anni '50). Il tutto da eseguire nel rispetto del budget concordato, in tempi ristretti, dovendo soddisfare le richieste di locazione da parte degli studenti per l'inizio del secondo semestre dell'Anno Accademico (l'inosservanza del termine stabilito avrebbe fatto slittare all'anno successivo la possibilità di mettere a profitto la struttura, comportando per il cliente la perdita certa del canone d'affitto per diverse mensilità).

Successivamente è stato effettuato un sopralluogo con il cliente per verificare sul posto lo stato di fatto, anche con riguardo agli impianti. Ecco la planimetria e alcune foto, per dare un'idea dello stato originario dell'appartamento.

Soggiorno

Cucina

Bagno (serramento finestra inesistente)

Disimpegno

Ripostiglio

Rilievo stato di fatto

Quadro elettrico generale

Successivamente abbiamo provveduto ad elaborare un progetto completo, che recepisse le necessità del cliente. Le principali idee sviluppate in progetto sono state le seguenti:

  1. divisione del soggiorno esistente in modo da poter ottenere due stanze (dalla planimetria dello stato di fatto e dalle foto si evince che il soggiorno ha una portafinestra e una finestra, consentendo senza problemi un'adeguata suddivisione dell'ambiente esistente);

  2. realizzazione del secondo bagno, nello spazio del ripostiglio esistente, seppur particolarmente distante dalla colonna degli scarichi. Il rischio era quello di creare un gradino in caso di massetto troppo sottile (ma come vedremo in seguito è stata trovata la soluzione per evitare il gradino, con la conseguente necessità di dover usare costosi e rumorosi macchinari per l'espulsione dei reflui); inoltre si è provveduto a migliorare la disposizione del primo bagno, collocando la doccia al fondo del bagno, in modo da poter dare più spazio agli altri sanitari e  ricavare posto per la lavatrice;

  3. realizzazione di controparete con isolamento acusatico a confine con l'appartamento adiacente: un intervento del genere, non previsto dal cliente, si è ritenuto indispensabile avendo riscontrato la presenza di una parete divisoria semplice, senza alcun isolamento acustico.

Inoltre sono stati sviluppati i progetti di tutti gli impianti, ormai obsoleti, in modo da realizzare impianti nuovi e a norma. I progetti hanno riguardato i seguenti tipi di impianti:

  • impianto elettrico;

  • rete gas,

  • impianto idrico-sanitario;

  • impianto di climatizzazione (predisposizione);

  • impianto antifurto (predisposizione);

  • impianto termico.

Predisposti tutti i progetti si è provveduto a redigere il computo metrico, elaborato fondamentale per richiedere i preventivi alle imprese. In questo elaborato infatti vengono definite tutte le lavorazioni da effettuare, le quantità di materiale da impiegare e ogni dettaglio per consentire alle imprese di predisporre i loro preventivi sulla base di elementi uniformi. Si avranno così preventivi che potranno essere messi a confronto.

Di seguito si riporta un estratto degli elaborati sopra descritti al fine di dare un'idea del lavoro progettuale necessario per ottenere una ristrutturazione eseguita a perfetta regola d'arte.

Progetto architettonico

Progetto demolizione e realizzazione nuovi muri divisori

Progetti impianti e progetto arredamento

computo metrico di tutti i lavori

Sulla base dei preventivi presentati, le imprese sono state vagliate e valutate non solo in relazione al prezzo finale, ma anche verificando la presenza di altri elementi (l'iscrizione alla Camera di Commercio, la loro regolarità contributiva e, cosa molto importante, la verifica che abbiano svolto lavori simili in passato).

All'azienda prescelta è stato affidato l'appalto assegnando il termine di 60 giorni per l'espletamento dei lavori.

A conclusione di questo iter, si è provveduto a stipulare il contratto definitivo tra impresa e cliente, con la descrizione completa di tutti i lavori da svolgere, i materiali da utilizzare (escludendo materiali scadenti), il prezzo concordato, che non potrà subire variazioni per nessun motivo, gli acconti da versare all'impresa in base all'avanzamento dei lavori e le tempistiche per l'esecuzione dei lavori (con la previsione di precise sanzioni economiche da applicare a carico dell'impresa per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento danni). Vedasi qui di seguito un estratto del contratto stipulato.

Una volta presentato il progetto in Comune (in questo caso una Cila) si è dato l'avvio ai lavori. Lo Studio Assenza ha provveduto a controllare periodicamente ogni tipologia di lavorazione, in modo da verificare che  i materiali utilizzati abbiano le caratteristiche stabilite nel contratto e che i lavori siano stati eseguiti a regola d'arte. Con particolare attenzione è stata seguita l'esecuzione di tutti gli impianti. Per ogni lavorazione effettuata si è prodotta inoltre un'ampia documentazione fotografica, da lasciare al cliente al termine dei lavori (dalla sostituzione degli infissi alla realizzazione degli impianti). Di seguito alcune foto scattate durante l'esecuzione degli impianti e la foto del metodo utilizzato per la posa delle piastrelle (con cunei autolivellanti in modo da avere un pavimento perfettamente complanare).

Realizzazione impianto idrico-sanitario con diramazione dell'adduzione mediante collettori, al fine di poter regolare ed eventualmente chiudere ogni singola linea (bidet, lavabo, doccia, ecc.)

Posa pavimenti con cunei autolivellanti e non con crocette, in modo da assicurare una perfetta complanarità del pavimento

Ultimati i lavori lo Studio Assenza ha provveduto ad acquisire tutte le certificazioni richieste dalla normativa vigente (la dichiarazione di conformità per ogni impianto, la certificazione energetica dell'appartamento, la variazione catastale e tutto quanto necessario per concludere i lavori). Tale documentazione, in questo caso, è anche necessaria per i futuri contratti d'affitto con gli studenti, ai quali va allegata.

Completato l'iter il cliente ha potuto effettuare il saldo finale all'impresa.

Di seguito si riportano alcune immagini relative al risultato finale.

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