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Ristrutturazione completa intera palazzina
Ubicazione: Torino, zona Piazza Massaua
Lavori svolti:
  • demolizione muri divisori e pavimenti
  • rifacimento completo e messa a norma di tutti gli impianti
  • rifacimento massetto e pavimenti
  • sostituzione porte interne
  • risanamento, rasatura e tinteggiatura completa muri esistenti

Questa ristrutturazione è stata seguita dal nostro Studio nel 2017 tenendo conto dell'esigenza del committente di creare un edificio da affittare a studenti universitari (la palazzina è  vicina alla fermata della metropolitana di Torino che collega il Politecnico e altre facoltà).

Di seguito si riporta il percorso intrapreso con il cliente per la ristrutturazione dell'intero edificio, garantendo oltre al rispetto dei costi e dei tempi pattuiti con l'impresa, il conseguimento del risultato atteso dal cliente.

Anche in questo caso abbiamo seguito il consueto "protocollo" che applichiamo a tutti i lavori di ristrutturazione (v. passaggi completi), costituito dalle seguenti fasi:

Il primo passaggio effettuato con il cliente è stato quello di individuare tutte le esigenze del caso: il cliente ci ha chiesto di realizzare una ristrutturazione completa dell'intera palazzina utilizzando al meglio gli spazi per ricavare il numero massimo di stanze singole (le più richieste dagli studenti) da affittare a studenti universitari e, cosa fondamentale, mettendo a norma tutti gli impianti, ormai obsoleti (l'edificio è stato realizzato negli anni '30). Il tutto da eseguire in tempi brevi, dovendo soddisfare le richieste di locazione da parte degli studenti per l'inizio dell'anno accademico (ogni ritardo avrebbe fatto slittare al semestre successivo l'utilizzazione della struttura, con conseguente perdita del canone d'affitto per diverse mensilità).

Successivamente è stato effettuato un sopralluogo con il cliente per verificare sul posto lo stato di fatto, anche con riguardo agli impianti. Ecco la planimetria dello stato di fatto e alcune foto, per dare un'idea dello stato originario dell'edificio.

Camera da letto

Cucina

Bagni

Disimpegno

Contatore gas su ciascun piano

Rilievo stato di fatto

Quadro elettrico generale su ciascun piano

Successivamente abbiamo provveduto ad elaborare un progetto completo, che recepisse le necessità del cliente. Le principali idee sviluppate in progetto sono state le seguenti:

  1. divisione del soggiorno esistente aperto in modo da poter ottenere una stanza in più e ricavarne tre per ogni piano;

  2. individuazione di una nuova collocazione per la lavatrice su ogni piano (precedentemente posizionata in balcone);

  3. realizzazione di controsoffitto nel disimpegno, al fine di consentire il passaggio di alcuni impianti elettrici e di poter posizionare dei faretti.

Inoltre sono stati sviluppati i progetti di tutti gli impianti, ormai obsoleti, in modo da realizzare impianti nuovi e a norma. I progetti hanno riguardato i seguenti impianti:

  • impianto elettrico;

  • rete gas,

  • impianto idrico-sanitario.

 

Predisposti tutti i progetti si è provveduto a redigere il computo metrico, elaborato fondamentale per richiedere i preventivi alle imprese. In questo elaborato infatti vengono definite tutte le lavorazioni da effettuare, le quantità di materiale da impiegare e ogni dettaglio per consentire alle imprese di sviluppare i loro preventivi sulla base di elementi uniformi. Si avranno così preventivi che potranno essere messi a confronto.

Di seguito si riporta un estratto degli elaborati sopra descritti al fine di dare un'idea del lavoro progettuale necessario per ottenere una ristrutturazione eseguita a regola d'arte.

Progetto architettonico

Progetti impianti e progetto arredamento

Progetto demolizioni-nuove costruzioni

computo metrico di tutti i lavori

Sulla base dei preventivi presentati, le imprese sono state vagliate e valutate non solo in relazione al prezzo finale, ma anche verificando la presenza di altri elementi, tra cui l'iscrizione alla Camera di Commercio, la loro regolarità contributiva e, cosa molto importante, la verifica che abbiano svolto lavori simili in passato.

A conclusione di questo iter è stata selezionata l'impresa con la quale è stato stipulato il contratto definitivo, con la descrizione completa di tutti i lavori da svolgere, i materiali da utilizzare (escludendo materiali scadenti), il prezzo concordato, che non potrà subire variazioni per nessun motivo (ciò a totale garanzia del cliente), gli acconti da versare all'impresa in base all'avanzamento dei lavori e le tempistiche per l'esecuzione dei lavori, con la previsione di precise sanzioni economiche da applicare a carico dell'impresa, a titolo di risarcimento danni, per ogni giorno di ritardo. Di seguito si riporta un piccolo estratto del contratto stipulato.

Una volta presentato il progetto in Comune (in questo caso una Cila) si è dato l'avvio ai lavori. Lo Studio Assenza ha provveduto a controllare periodicamente ogni tipologia di lavorazione, in modo da verificare che i materiali utilizzati abbiano le caratteristiche stabilite nel contratto e che i lavori siano stati eseguiti a regola d'arte (con particolare attenzione è stata seguita l'esecuzione di tutti gli impianti). Per ogni lavorazione effettuata si è prodotta inoltre un'ampia documentazione fotografica, da consegnare al cliente al termine dei lavori (dalla demolizione dei pavimenti alla realizzazione degli impianti). Di seguito alcune foto scattate durante l'esecuzione degli impianti e la foto del metodo utilizzato per la posa delle piastrelle (con cunei autolivellanti in modo da avere un pavimento perfettamente complanare e a regola d'arte).

Realizzazione impianto idrico-sanitario con diramazione dell'adduzione mediante collettori, al fine di poter regolare ed eventualmente chiudere ogni singola linea (bidet, lavabo, doccia, ecc.)

Posa pavimenti con cunei autolivellanti e non con crocette, in modo da assicurare una perfetta complanarità del pavimento

Ultimati i lavori lo Studio Assenza ha provveduto ad acquisire tutte le certificazioni richieste dalla normativa vigente. Per ogni impianto è stata prodotta la dichiarazione di conformità, necessaria poi per i contratti d'affitto, così come la redazione della nuova certificazione energetica (anch'essa obbligatoria per i contratti d'affitto per gli studenti), la variazione catastale e tutto quanto necessario per concludere i lavori.

Completato l'iter il cliente ha potuto effettuare il saldo finale all'impresa.

Di seguito si riportano alcune immagini relative al risultato finale.

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